一分钟读懂银行房产抵押贷款的基本流程与常见问题！

一、我想贷款，怎么办？

当出现这个最为宽泛的需求时，你接下来需要弄懂下面几点：

1、我想贷多少钱？用多久？

2、我是做什么工作的？

3、我名下有没有可以抵押的抵押物？

从贷款角度，这是三个最基本的问题。

如果你想贷款的金额比较小，一般在30万以下，那么基本不在本文需要探讨的范围内了，在这个金额水平上，如果你的信用不是太差，一般都是可以通过信用贷款来解决的。一般情况下小金额的资金需求其期限要求也比较短。

我想用的金额比较大，这就进入了本文要讨论的问题了。金额比较大的话，一般需要房产抵押进行贷款。如果金额不是太大一般来说不超过100万，又有正当的工作，可以尝试选择房产抵押消费贷款。如果你是自己做的，建议你办理房产抵押经营贷款。我们接下来就以房产抵押经营贷款来梳理一下整个贷款的流程。

二做房产抵押贷款前你需要梳理的几个问题

1、房子的性质及土地性质

手里拿着房本，首先查看下房子的性质。目前出让土地性质的成套住宅是郑州现房抵押市场上最主流的抵押物。写字楼，商铺则会有所甄别，大部分银行目前不接受作为抵押物，只有少数银行可以做。如果是房改售房则能接受的银行就更少了。经济适用房大部分银行补完差价变更为出让土地性质后是可以接受作为抵押物的。科研楼，工业用地一般是作为申请公司贷款的抵押物。

2、房子的房龄

房子的房龄是确定你抵押成数的最基础要求，郑州市场上大部分银行对房子房龄的要求基本都不超过25年，严格些的字20年以内。这一点在你房本的最后户型图也可以查看到建成年份。一般来讲，15年房龄以内的房子郑州的主流银行都可以给你做到不低于7成的贷款成数。

3、房子的面积

房子面积的大小决定了你能贷款金额的多少。大部分银行对抵押物设有起点的要求，比如面积不低于50平方米或者评估价不低于50万等。并不是越大的抵押物银行越愿意接受，抵押物面积越大意味着其在贷款发生问题时处置难度越大，当然你拿200平的房子只贷50万银行肯定是乐呵呵的接受。

4、抵押物的疑难杂症

并不是所有的房子都是这么标准的成套住宅的，郑州市场上有很多性质各异的房子。房改房，自建房，安置房，非常套住宅，成套住宅的别墅等等。针对以上的疑难杂症银行都会从法律，风险处置等角度去考虑其抵押价值。比如房改房作为划拨土地的住宅，其基本都不再予以接受作为抵押物了。安置房目前已经有很多以正常商品房的形式拿到房本这一种也不存在太大问题。非成套住宅目前已经很少见。成套住宅的别墅大部分银行都会做降成处理。

5、自身的征信状况

征信是你一定要考虑的基础问题，征信如果没法通过银行的审核那么是无法沟通的，目前银行对于征信的要求一般都有一个宽限。比如大部分银行更重视两年内的征信，它代表了你最近的还款习惯。两年外则一般要求你不要有恶劣记录。

三你需要准备哪些资料呢？

大部分银行最资料的要求都比较简单，只是在审批上会有差异而已。

1、基础资料

借款人及配偶（或第三方抵押人及配偶）的身份证，户口本，结婚证（如为离婚则提供离婚证及离婚协议），房本，征信，营业执照及贷款用途类资料。

2、附加类资料

收入证明、流水，公司章程，股东协议，公司流水，纳税证明，公章，销售收入类证明、财务报表......

3、入账类资料

一般需要提供与上下游公司签订的购货合同

四面签时你会遇到的问题

1、你目前从事的行业及收入来源情况

这一点是客户经理在面谈时提出的基本问题，你是做什么的，收入怎么样，是客户经理对你了解的第一步，也是确定是否能够还款的最基本的问题，如实回答即可。

2、贷款用来做什么用呢？

贷款用来做什么是对你是做什么的一个问题的承接，这是一个很简单的逻辑连接。如果你能够对你做的行业侃侃而谈，一点也不生疏，那么客户经理自然不会担心你是用来做什么的。相反如果你随便拿了一个营业执照来贷款必然不了解你所经营的行业，那么谁还敢贷款给你呢?在这一点上是一个自然连接，如实回答即可。

3、家庭的基本情况

这一点也是面谈常问问题稳定的家庭状况是有利于还款的

4、针对你提供的贷款申请资料作出提问

比如，婚姻状况，房子状况，家庭状况等等都是有可能的。

5、与你确定贷款时间、利率、还款方式等。

一般来讲面谈时遵循逻辑一致的原则，你的回答必然应该是前后逻辑一致，回答与所提供纸质资料保持逻辑一致

五贷款审批

你提供的申请资料齐全后，提交审批，这个过程一般是需要时间的，快的话一天，慢的话一周。在这里给大多数贷款申请者指出：如果你的房子是按揭房或者在其他行在押，不要急于解押，等当前的贷款审批通过了再去解押。

六放款

在这一步目前很多银行为了更好的服务客户，提供了很多创新的方式，比如有审批通过后的提放业务（放款后抵押），有抵押后见受理通知单放款等等。一般流程都是先抵押，出抵押权证后进行放款。

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