RMBS规模放量 房地产信贷环境有望改善

本报记者 王柯瑾 北京报道

近期，房地产融资积极信号频出。央行和国家统计局也相继发布相关统计数据传递市场暖意。

《中国经营报》记者从北京部分银行和地产中介了解到，近期银行个人按揭贷款放款提速，二手房成交量有所回升。

业内分析认为，房地产信贷环境逐步改善，按揭贷、开发贷有所松动，房地产企业资金面过紧的状况趋缓和。

同时记者注意到，今年以来，个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）规模也在增加。Wind数据显示，截至目前，今年以来银行业发行RMBS规模已超去年全年。业内分析认为，RMBS的放量可能会为银行腾挪房贷额度，进一步促进个人住房按揭贷款的发放，且RMBS未来还有较大发展空间。

年内规模同比约增60%

Wind数据显示，2021年1月1日至11月17日，RMBS项目数量为56只，发行总额为4546.15亿元，而去年同期，RMBS项目数量为37只，发行总额为2883.8亿元。

按照华西证券固收团队研报分析，2021年以来，RMBS发行先后经历了三个阶段：伴随着房贷集中度管控的推出，一季度延续了上年末的发行热度依旧强劲；随着发行端的收紧，以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径，6至7月发行陷入停滞；8月重启发行，9月发行量井喷，单月发行量达769.75亿元。

而从11月单月看，截至目前，发行量已经比较可观。Wind数据显示，11月1日至11月17日，单月已经有8只RMBS项目发行，发行总额为714.28亿元。

“大环境来看，今年4月以来，房地产行业迎来新一轮的融资调控，房地产行业整体的融资环境在边际收紧。但是9月以来，RMBS有一个放量的发行，这说明整体的房地产融资调控政策有所转换。”中国银行研究院邱亦霖博士后告诉记者。

RMBS发行放量可以腾挪银行信贷空间，或可进一步支持银行个人按揭贷款的发放。邱亦霖表示：“银行发行RMBS可实现银行资产盘活、利差收入和腾挪表内按揭额度。房地产贷款集中度管理制度的出台，使得银行对RMBS的发行需求有所提升。同时，受疫情的影响，去年银行信贷供给受到抑制，发行基数较小，也使得今年RMBS增长较快。”

“对于商业银行而言，资产选择需要根据自身资产负债表的动态平衡来做出决策。在目前房地产贷款集中度管理以及其他房地产监管政策要求下，RMBS的发行可以一定程度上实现住房贷款的出表，帮助银行腾挪涉房贷款额度，缓解银行涉及房地产贷款项目相关的监管达标压力。”邱亦霖进一步解释道。

除了已发行的RMBS，记者了解到银行已经备案但为发行的RMBS规模也比较可观。10月27日，华西证券固收团队研报称，通过对披露的RMBS产品备案情况的梳理，除未找到产品备案信息但发行过RMBS产品的重庆三峡银行、中德住房储蓄银行、浙商银行、常熟农商行和北京银行外，目前各行未发行RMBS额度合计6177.19亿元，其中建行未发行额度最高，达1577.83亿元，且未发行RMBS额度主要集中在2023年到期。假设未使用额度未来全部发行RMBS产品，并且假设出表比例统一为45%，则未发行RMBS额度合计可腾挪个人住房贷款信贷空间2779.74亿元。

华西证券固收团队认为，未来，RMBS发行仍具较大发行空间。同样，邱亦霖亦表示：“近年来，国内个人住房贷款余额增长明显，占房地产贷款余额比例达到了66%以上。总的来看，我国住房贷款市场整体发展较为稳健，这得益于我国较为严格的监管环境，以及对于可能提高贷款风险的业务模式较为谨慎的态度。但也应该注意到，RMBS余额占中国债券市场余额的比例不足1%，RMBS产品也未纳入央行的货币政策调控手段，未来还有很大发展空间。”

不过，目前RMBS的规模占中国债券市场余额的比例仍然较低，产品结构较为单一，且作为金融业务RMBS也存在一些风险点。

邱亦霖告诉记者：“自2007年次贷危机使得全球经济遭到重创的同时，也使得各大经济体进一步反思金融市场的风险监管。针对RMBS这一资产证券化业务，突出特点是RMBS资产链条长，涉及个人金融机构多部门经济活动。因此，RMBS底层资产质量、信息披露情况都是影响资产质量与风险监控的关键因素。”

基于上述分析，RMBS底层贷款的信用风险是银行主要的风险来源。邱亦霖表示：“以往发展的经验来看，国内个人住房贷款信用质量整体很高，贷款违约率较低，在不同类型的零售类贷款里其不良率处于较低水平。但值得注意的是，经济下行压力不减的情况下，居民负债率的上升直接影响了居民房贷偿付压力进一步增加，也会影响个人住房抵押贷款的信用风险。在这种情况下，需要银行密切关注个人住房抵押贷款的资产质量，做好风险监控与防范。”

在完善RMBS市场建设方面，邱亦霖认为：“首先，应进一步推进资产估值定价体系的建设。完善的RMBS定价估值体系是保证资产证券化市场积极性的前提，更有利于资产的价格发现与合理定价。其次，RMBS是在银行间市场进行发行和交易，大量文献也指出，成熟的做市商制度是市场流动性的保证，因此，需要进一步完善银行间市场的做市制度，保证银行参与者的积极性。再次，提升信息披露质量是金融市场发展的重要内容，同样也是RMBS市场发展的着力点。建议进一步完善市场的信息披露要求，健全信息披露的平台，提升主动披露的积极性。”

房贷环境逐步改善

今年下半年以来，包括按揭和开发贷在内的银行房地产贷款持续收紧，楼市也出现降温。

央行披露，截至2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月增1013亿元。11月15日，国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。虽然10月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。但业内专家预计，四季度房价料延续回落态势，随着房地产信贷环境逐步改善，未来一段时间按揭贷款投放将继续发力，房地产企业资金面过紧的状况会趋缓和。

在RMBS方面，邱亦霖表示，“六保”“六稳”依然是我们国家目前主要任务，房地产市场稳定对此是至关重要的，在坚持“房住不炒”的原则下，对房地产市场信贷投放也会保持一定的灵活度。往年来看，四季度是RMBS高峰期，今年年末的RMBS整体规模还需要密切关注房地产融资调控政策。

下半年以来，部分银行可用于购房按揭贷款额度不足，放贷周期拉长，是导致购房者减少、房产成交量下降到原因之一。

北京某大型地产中介人士告诉记者：“近期成交量又回升了，合作的银行放款速度都有不同程度提升。”

同样，记者从北京部分银行了解到，房贷放款确实有所提速，但并未明显“开闸”。“放款业务较之前多了起来，周期有小幅度缩短，但并没有完全放开。”某股份行北京分行员工表示。

一位在北京刚刚签订购房合同的人士告诉记者：“贷款审批很快，一周左右的时间就完成了。放款之前说要到明年3月，现在咨询说大概一个半月就可能拿到贷款了。”

对于接下来居民按揭贷款的走势，多位业内人士表示难度或有所下降。中国民生银行首席研究员温彬表示：“与近几个月相比，居民中长期贷款新增规模保持了相对稳定，但居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%，为去年10月以来的新高，说明近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。居民按揭贷款有所改善，房企融资环境整体好转，预计会对未来房地产投资形成一定支撑。”

“10月住户贷款增加4647亿元，9月末央行货币政策委员会第三季度例会，以及央行、银保监会房地产金融工作座谈会均明确提出‘维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益’，从防范风险、保障刚需的角度矫正房地产信贷局部过紧的现象，居民获取中长期贷款的难度略有缓和。”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示。

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