上半年房地产调控超234次，专家：未来二手房“降温”态势将持续

2021上半年，房地产市场密集调控，信贷政策收紧，购房政策调整频繁，但热点城市房价仍在上涨。由于调控的深入，房价的涨幅逐渐被抑制，尤其是一线城市二手房市场下跌明显。

对于下半年房地产市场运行，专家告诉中国网财经，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现，未来楼市成交将逐渐趋于平稳。

前些年二手房市场密集出台调控措施，预计未来二手房价降幅市场持续回归正常。

今年前5月各地的房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场调控措施也相继出台。

2月，深圳出台二手房参考价格机制。3月，北京海淀严厉打击了“炒作”学区房，上海房地产经纪行业协会发起了“规范房源挂牌和信息发布的自律行动”。在一线城市率先示范后，二线城市紧随其后。4月份，合肥二手房限购，西安限购，5月成都二手房参考价格正式出台。

根据国家统计局的数据，北上广深四大一线城市1月份二手住宅销售价格同比上涨1.3％，二月份环比上涨1.1％，三月上涨1.0％，四月上涨0.8％，五月上涨0.6％。二手房价在一线城市的涨幅回落明显。

事实上一线城市的政策控制非常严厉，此前查处深房理等中介机构对市场形成了一定的震慑作用。随后新房集中供应，二手房市场随之降温。

旧房价格仍在上涨，但是上涨速度正在减缓，预计在下半年会继续下跌。近几个月，尤其是第一季度，二手房价的暴涨，实际上是一种不正常的状态。房产市场本身不应该暴涨，二手房价的放缓是楼市回归常态的表现。

不只是政策调控，二手房市场近日也频频传出收紧甚至停贷的消息。

根据媒体报道，深圳、东莞、南京三地都出现了二手贷款额度不足的消息，而武汉、合肥、重庆、杭州等地传出额度用完后被迫“停贷”的声音。

当前，南方城市房贷明显收紧，原因在于住房贷款不足。二手房交易量的增加，使得原本已有大量抵押贷款供不应求。

实质上还是因为楼市过热，2020年包括今年第一季度在内的信贷超发，房贷本身处于历史高位并且同期上涨的幅度非常明显，但整个楼市的成交金额太大，信贷供给不足，导致房贷不够用，导致房贷价格上涨。住房贷款供给不足抑制了市场的成交，随后二手房楼市的成交还是会逐渐向平稳的方向发展。

土拍市场上半年“量降价涨”首批“双集中”供地存降温效应。

根据2021年上半年土地市场报告，今年上半年，全国300个城市土地市场整体供应量减少6％，成交量减少9％，成交均价上涨21％，溢价率上升1个百分点，前六个月出让金总额为2.83万亿元，同比上涨8％，住宅用地供应量同比下降9％。第一季度土地供求较高，第二季度土地供应节奏放缓，上半年整体呈现出量跌价的态势。

从今年二月开始，北上广深等22个城市逐步试点土地出让制度，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批集中发布住宅用地出让政策。截至6月26日，22个城市中除武汉外的21个城市已完成首轮集中土拍。

供地两用”政策有利于稳定市场预期，降低土地竞拍热，引导市场回归理性，对抑制溢价率具有积极作用。有利于达到“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

资料显示，首批双集中供地完成后，土地热度不减，溢价率也较去年上升。具体地说，2020年全年，对比22个集中供地试点城市的住宅用地成交情况，地价平均楼面价上涨15％。就溢价率而言，2021年首轮土地集中出让也比去年上涨2个百分点。

应该客观地看待这种溢价。第一，土地供给增加，客观上拿地机会较多，所以溢价率会相对被控制；其次，土地溢价率本身也受土地供应的影响，部分地块较热，与土地位于市区等因素有关。

事实上，最初的双集中供地还是有降温作用的，各地土地有限的地价等各种限制，客观上也让房企拿地域性比较好，基本上还是符合‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策导向。

下半年度物业税如何推进？专家：未来短期内逐步推进落地的可能性不大。

十一日，财政部等四部门召开了房地产税改革试点工作座谈会。这次座谈会提出，要听取部分市人民政府负责同志和部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

有业内人士指出，“谈税色变”现象确实存在。关于房地产税法的新进展，必将引起市场广泛关注。和财政部等四部门会聚一堂，会不会意味着《房地产税法》即将出台？对于下半年的房地产市场会有哪些具体影响？

房地产业税制是房地产长效机制的重要一环，今后几年肯定会逐步推进，但短期来看，不太可能在两三年内落地，不要再把‘房地产税’当作干扰市场的指标。这次座谈会上可以看出，房地产税在未来一定会落地，但不会是近期。

在大城市试点前，房地产税存在可行性。表示，房地产税对促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展具有客观意义。并且首次提到“改革试点工作”，具有很强的风向标意义。而且从目前房地产市场的控制思路来看，最有可能是大城市先行试点。

如果房地产税继续征收，会给房地产市场带来什么影响？

若大城市推进房地产税改革，住房持有成本增加，将使一手房认购意愿减弱，进而推动房价下跌或上涨；二手房房东也会因为潜在收益减少而抛售房产，促使楼市成交价格下降，从而促使一手房认购的意愿减弱，从而导致一手房认购意愿减弱，从而导致房价下跌。

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