新加坡房价连涨11个月，政府急给楼市“降温”，背后风险几何？

21世纪经济报道记者胡慧茵 报道 在房地产市场连涨11个月之后，新加坡还是忍不住要向“高热不退”的楼市出手。

当地时间12月15日晚间，新加坡宣布了一系列措施来冷却其房地产市场，包括提高印花税和收紧贷款限制。

新加坡政府在声明中称，尽管受到新冠疫情影响，私人住宅和公共住房转售市场一直很活跃。自2020年第一季度以来，私人住房价格上涨了约9%，而公共住房转售单价上涨了约15%。

据悉，新加坡上一次调控额外买方印花税 (ABSD) 利率，还是在2018年。如今再次加大力度调控楼市，显然是因为楼市的高涨已经引发了政府方面的担忧。

财政部、国家发展部和央行在联合声明中表示，如果放任不管，价格可能会跑在经济基本面之前，并增加随后出现不稳定调整的风险。另外，声明中还提及借款人容易受到未来几年利率可能上升的影响。

疯狂的楼市，背后推手是强需求

虽然新加坡仍处在奥密克戎变异毒株的阴影下，但这丝毫无阻其房地产市场继续火热。

从今年第一季度算起，目前私人住房价格上涨了约9%，而组屋（注：由新加坡建屋发展局投资建设，主要提供给中低收入新加坡公民家庭的保障性住宅）转售单价则上涨了约15%。到目前为止，新加坡楼市的上涨已经持续了11个月。

仅从上涨幅度或许很难看出新加坡房地产涨势的疯狂程度。根据英国房地产信息企业莱坊（Knight Frank）在今年9月公布的《全球房价指数》（Global House Price Index）显示，第二季度新加坡房价同比上涨6.8%，位列亚洲国家房价涨幅首位。

尽管受疫情影响，新加坡楼市始终“一枝独秀”。对此，亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）向21世纪经济报道记者表示，新加坡自去年以来高效的疫情管控，使其经济保持稳定，在东南亚表现特出，另外，疫情期间新加坡政府纾困政策不少，购房按揭利率更低于2%，都推动了人们的购房需求。

事实上，新加坡本地的购房按揭利率在过去七年里一直维持在很低的水平。但不同的是，新加坡目前的通胀率已上升至2.5%，升至八年来的新高。在这样的背景下，像房产一类的避险资产就成了一众投资人的首选，当中还有不少是国外投资者。

“新加坡稳定的政经环境一向被外国投资人视为财产安全港。根据居外IQI2020年的买家询盘数据，新加坡是亚洲购房人海外购房目标国第7名。”卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）向记者表示，这些因素都推动了疫情期间新加坡楼市的红火。

寻求资产避险的大多为海外买家，而对于大部分本地买家来说，在疫情后开始在家办公，才是他们增加购房的主因。

“空间现在看来已是必需的，而不再是奢侈。”合登集团首席执行官叶润明表示，不少买家利用他们现有的组屋套现，提升到私宅转售市场中选择他们负担得起的房屋。

楼市火热一片之时，新加坡的家庭债务水平也在攀升。12月6日，新加坡金管局发布的《金融稳定评估》报告（下文称“报告”）显示，过去一年里家庭债务增长6.8%，而房贷是家庭债务增长的主要因素。该报告称，一旦房地产市场受到冲击，房价回调，国内需求降低，随之而来的不良贷款增加会影响银行系统，削弱银行向其他部门提供信贷的能力。

有分析人士向记者预测，明年新加坡的购房按揭利率大概率会上涨。

新加坡国家发展部长李智陞也给出了楼市调控的解释，他表示是要降低私人和住房委员会转售市场价格上涨的风险，这也将影响住房的可负担性。看来，此时政府向房地产给出降温措施确实是恰逢其时。

政府降温有效吗？

为了让楼市有效降温，新加坡政府出台了一系列措施。

据联合文件显示，这些措施包括：政府将把针对外国人的额外买家印花税(ABSD)从目前的20%提高到30%；另外，对于新加坡公民，购买第二套住房的印花税从12%提高到17%，而第三套及以后，公民的住房印花税从15%提高到25%。据悉，额外买方印花税是新加坡政府推出的房地产降温措施之一，主要在于缓解当地和国外住宅物业买家的强劲投资需求，确保新加坡人依然可以买得起当地住宅。

新加坡上一轮的楼市降温措施还是在2018年。当时被分析师称为“重拳出击”的降温措施，除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要交的买家印花税都上调5%。相较之下，本轮的降温举措显然力度更大。

“虽然过去已经有一些降温措施，如收紧总债务偿还率（TDSR）或抵押贷款服务比率（MSR），以确保房主不过度使用杠杆，但仍有一些买家还是可能会过度使用他们的财务，包括一些出售了组屋公寓并购买两套私人住宅的家庭，也有家庭可能已经办理了最高额度的房贷，而没有给予足够的缓冲。”新加坡房产经纪公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清（Christine Sun）向21世纪经济报道记者表示，如今的降温措施都将有助于解决这类问题。

值得一提的是，此次政府选择在12月15日午夜宣布新政，并在第二天（12月16日）正式实施，有分析指这是吸取了2018年时进行楼市降温的“教训”。当时在傍晚时分宣布降温措施，在措施生效前，楼盘前随即出现“人龙”，相信这次是为了避免排队买房的情况再次出现。

尽管新加坡政府已经释出新政，但楼市恐怕不会太快降温。

新加坡房产经纪公司博纳集团经纪人黄文富向21世纪经济报道记者表示，按此前的经验，市场可能需要6-9个月的时间来消化新政。

孙燕清也持有相近的观点，她向记者表示：“预计交易量在未来的六个月内会放缓。2022年新加坡的楼市价格可能会稳定下来，并以更慢的速度上升。因此，我们已经修改了2022年新加坡私人住宅的价格预测，升幅将从6%-9%降至0-3%。另外，2022年组屋转售市场的价格升幅预测将从8%-11%下调至5%-8%。”

在楼市交易价格逐渐放缓的同时，新加坡租房市场或许也会迎来新变。

居住在新加坡的华人张小姐告诉记者，感觉最近一年在新加坡租房的价格持平甚至有所下降。

对此，黄文富向记者表示，对外国买家来说，如果已经打算在新加坡工作或移民到新加坡，在楼市新政后他们可能会延缓买房，因此租房市场会上涨。但同时，他也指出，但对于那些把新加坡当作资产长期避风港的外国买家来说，他们就不会太在乎这个新政。

新加坡向来主张“居者有其屋”，此次新政的出台更是给了本地首次购房者一颗“定心丸”。

“这项措施亦会鼓励公屋市场的置业人士在财政上更加审慎。”新加坡国家发展部长李智陞表示，预计这项改变不会对首次置业人士造成重大影响，尤其是中低收入家庭。

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