美国楼市“疯涨”经济复苏依旧艰难

作者| 张敏 王法治

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受新冠疫情影响，美国经济复苏艰难。但有媒体发现，美国房地产市场却跑到了整体经济前面。美国商务部在9月24日发布的数据显示，2020年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8%，大幅好于预期的降幅1.2%，总量至101.1万户，创2006年9月以来的14年新高。

与此同时，美国消费者新闻与商业频道（CNBC）也关注到，美国90%的住房市场中，目前房价上涨已经超过工资上涨幅度。有分析认为，尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率暂时支撑了房屋销售，但美国失业人数居高不下、普通民众收入增长乏力等因素已经构成了市场下行的风险。

政策放水，投资转向

自6月起，此前一直低迷的房地产市场突然爆发。全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，今年8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户，刷新2006年12月以来新高。

经济衰退的背景下，美国房地产市场为何如此反常？英国路透社分析指出，一方面，大流行引发了人口向低密度地区的迁徙，房产市场相对供不应求；另一方面，在创纪录的低抵押贷款率刺激下，美国民众的购房意愿显著提升。

过去两个月，美国房贷利率一直保持在3%以下。美国住宅贷款抵押机构房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%，为历史第二低水平；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

在政策刺激政策下，不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好。数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

美国房地产数据公司Attom Data Solutions首席产品官托德·塔塔（Todd Teta）表示，“对全美的单身人士来说，平均工资负担得起购房的人越来越少。”尽管美国失业率高企和经济疲软，但在低抵押贷款利率和其他因素的影响下，许多购房者纷纷加入供不应求的房产市场。“结果是房价上涨已经超过了工资对人们的影响。”

分析师普遍认为，新冠疫情可能造成的经济冲击，以及美国将暴发第二波疫情的迹象，让市场出现恐慌情绪。相对与股市，中产阶层更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式。

房价高企，贫富分化

就在买家源源不断涌入之际，考虑到疫情二次暴发等诸多不确定性因素，不少卖家也表现出明显的惜售情绪。供需错位下，美国房价高企。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元，同比增长11.4%，同比连涨102个月。值得注意的是，上述成屋销售中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

CNBC在24日的文章中提到，有限的待售房屋带来激烈竞争，导致房价飙升。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）也承认：“当前买家的竞争十分激烈，新房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。”

面对疯涨的房价，《今日美国》关注到，一些人有能力逃离大城市，生活得到改善。但是还有一些收入较低的美国人，面对历史性的失业危机、迫在眉睫的搬迁、工资停滞不前，他们无法拥有自己的住房。这场流行病带来持久的经济损失，令他们失去信心。

今年3月，46岁的布兰迪·吉（Brandi Gee）被解雇。失去了工作和出租屋，她和儿子在佐治亚州的一家酒店住了近三个月。最近几周，她一边面试一边拜托房产经纪人帮忙找房，但都没有结果。“我很担心我们最终会睡在大街上。不知道我是否会安然无恙。”吉说道。

布兰迪·吉工作的餐饮业是受疫情影响裁员最严重的行业之一。麦肯锡4月初的分析显示，受疫情影响的工作岗位中，86%的年薪低于4万美金，其中以兼职工作较为常见。根据美国人口普查局最新调查，年收入低于35000美元的租房家庭中，有42％的人甚至对9月份房租的支付能力表示轻微或完全没有信心。

据《华尔街日报》报道，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%，美国南部地区这一比例增长了63.1%。房地产数据数据库Attom Data Solutions的数据显示，美国90%的住房市场中，房价上涨目前已经超过人们工资上涨幅度。

风险叠加，复苏艰难

美国楼市近期异常繁荣背后，风险也在不断叠加。《商业内幕》网站援引牛津经济研究所的研究员南希·范登·霍顿（Nancy Vanden Houten）的话指出，“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持，但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险，预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

美国劳工部日前公布数据显示，8月美国非农部门新增就业人数为137万人，低于市场预期，也不及7月修订后水平。当月美国失业率从7月的10.2%降至8.4%，显示在经济缓慢复苏下就业市场有所改善，但仍不及疫情前水平。与此同时，美国8月消费者信心指数继续下滑，从7月的91.7降至84.8，跌至逾六年低点。

有分析认为，虽然美国政府和美联储出台前所未有的超大规模纾困措施，巨量资金被注入市场。由于家庭对就业市场和收入感到担忧，日常消费动力严重不足，许多优惠政策都成为富人手中的资本工具，这令外界对美国经济从新冠衰退中复苏的可持续性产生怀疑。

据美国经济分析局（U.S. Bureau of Economic Analysis）统计，从4月至6月，美国第二季度的实际GDP较前一季度下跌32.9%。这是自1947年以来美国GDP单季度最大降幅，也意味着美国经济产出因为新冠疫情已经损失了超过1万亿美元。美联储主席鲍威尔表示，美国经济复苏前景“高度不确定”，疫情可能较预计持续时间更久，给经济复苏带来新的挑战。

美国全国商业经济协会此前发布的半年度经济政策调查结果显示，三分之二受访经济学家认为美国经济仍处于衰退之中，近80%认为美国经济出现“双底”衰退的概率至少为25%。国际货币基金组织、世界银行和美联储分别预计今年美国经济会萎缩8%、6.1%和6.5%。

来源| 海外网

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