房产抵押小知识之垫资和过桥

在办理房产抵押的过程中，我们常常会看到有些产品是需要垫资赎楼和过桥的的。那么，垫资过桥到底是什么意思，在交易过程中又扮演着什么样的角色呢？为了帮助理解，今天特地写一篇文章进行详细解说。

首先我们先解释下各自的意义；

垫资

垫资简单来说就是把在一个银行的贷款转到另一个银行。假定借款人在A银行已有贷款，但出于一些原因想要在B银行进行贷款，可由于自有资金紧张现无法全部偿还A银行的贷款。于是便通过垫资公司偿还了A银行贷款，在获得B银行贷款后再还给垫资公司。

过桥

有些贷款会要求借款人每年归还一次本金，当借款人资金不足无法偿还时，也可以通过垫资公司短期融资归还本金，然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。

由此不难看出，垫资过桥就是专门针对于贷款申请成功后却无法按时偿还的情况，借助第三方金融机构的帮助从而避免产生不良记录。这既可以看作是一种“短期借款产品”，又可以理解为一种短期资金的融通服务。

而在市面上常见的垫资过桥业务中，多分为以下四种类型：

1.抵押垫资赎楼

2.交易垫资买楼

3.私人垫资清债

4.垫资续贷

抵押垫资赎楼

这种业务一般发生在抵押业务中，在房贷还没还完的情况下，如果需要在另一家银行做抵押，就需要先把房贷还清。可是大部分人手头上是没有这么多资金的，所以就需要通过垫资公司来帮助清偿房贷。

一般来说，借款人需要先在新银行取得批款的同贷书，确定能在该银行申贷成功后，再去找垫资公司协商清偿。而后垫资公司会将款项直接打入银行的涂销账户以避免挪作他用，待银行划扣结清后，再带结清证明去房管局解押。最后再去新银行办理入押，等待放款。

这一类垫资业务安全性是比较高的，因为有银行同贷书的存在，基本是能够保证资金可以顺利回款的。

房产交易垫资

房产交易垫资通常可以分成两类，一是垫资全款买房，二是垫资结清房贷。

垫资全款买房通常发生在购入二套房或以上的过程中，借款人手头资金不足但又不愿意将首套房做抵押，并且如果首套房也是按揭房的话，抵押也做不了。

这个时候借助垫资公司的能力买房的话，一般自己只要准备四成资金，由垫资公司垫付六成，在房子过户成功后再进行抵押贷款。并且，抵押贷款本身提供的还款方式也比较多样，如果是先息后本的话，还款压力相对也会小一点。

但是，这种操作也仅限于二手房，毕竟垫资公司要确保回款来源是已出证的房产且可用于抵押。因此，若是一手房的话很难确定百分百可用于抵押，风险系数也会高出不少。所以在确定垫资前，垫资公司通常也会进行评估，确认可操作后才会继续。

垫资结清按揭款，这种情况更多地发生于二手房买卖中。当借款人需要把自己的按揭房出售时，一般买家会要求借款人先行结清现有房贷以避免交易过程中出现不必要的纠纷。

当借款人资金不足的时候，一样需要垫资公司来帮忙。首先就需要借款人在新银行取得同贷书后，垫资公司帮借款人把余下的按揭款还清，得到结清证明后借款人再去房管局解押，并将房子过户给买家，最后再偿还垫资公司的款项

私人垫资清债

这类业务多出现在债务重组优化的场景中，又称为空放，具有成本高且风险大的特点。

这样的操作在相当长一段时间内都是网贷过多或负债过高人群的福音，但因为极易出现坏账的情况，为了降低风险，所以一般会对借款人有比较严格的要求，要么必须要有房产，要么必须要有稳定的收入来源。

部分金额比较大时间比较长的贷款产品，譬如一些大额经营贷或抵押贷款，通常会要求借款人在一定时限后需要归还本金，而后再循环续贷。因此，一般需要垫资续贷的也以企业为主。

在这一类业务中，垫资公司会先对需要还款的信贷产品进行评估，在确定垫资之后能够续贷，才会进行下一步操作。否则，钱还进去了又借不出来，无论是对于借款人还是垫资公司都相当不利。

总的来说，垫资就是在融资过程中，垫付资金给借款人来帮助解决过渡时期的资金空缺。无论垫资是出于什么样的目的，前提都是要确保拥有明确的回款来源。同时，回款的确定性也会影响最终的垫资成本，风险越小，成本就越低。

最后，还要提醒大家的是， 垫资本质就是一种短期拆借行为，通常也具有期限短、灵活性强，但风险高、利息高等特点。因此，借款人确实需要垫资过桥时，一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦~

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