程世鹏 | 武汉银行金融服务第一自媒体

我有一个朋友，前几年在武汉买的房子，房产总价200万，按揭贷款贷了7成140万，当时贷款利率为基准利率上浮30%，就是6.37%，无论是相比以前还是现在，当时的按揭贷款利率都还是相对比较高的。

我记得四五年前做按揭贷款一般利率都是4.9%，有时银行还会有些折扣，而现在武汉按揭贷款利率相比前年有所降低为5.68%，近一年也基本保持不变，主要是基于LPR变化而变化。

这个朋友前几天跟我说，说听说现在有银行抵押贷款利率只有4.65%，居然低了1.72%，相比一年就少了24080的利息，10年就少了240800的利息，想想都不平衡，所以就来问我可不可以结清贷款之后再转抵押贷款。

我将从以下几点综合评估：

第一：利息

从数学上来讲，做抵押贷款当然是更划算些，毕竟年化利率相差了1.72%，10年20年省下来的利息也不少，从数学上来讲，这是可行的。

第二：月供

朋友贷款140万，年化利率6.37%，贷款30年，每期月供8729.60元。

如果同样是贷款140万，年化利率4.65%，贷款20年，每期月供8970.85元。

那么这里问题来了，按揭贷款一般可以最长做到30年，但是抵押贷款却很少有银行能做到30年，能纯做20年的都屈指可数。

以上以20年来算，虽然利率低了很多，但实际上因为贷款年限缩短，所以月供并没有降低，反而增加了241.25元。

虽然这里相差并不多，但是随着贷款额度的增加，或者贷款年限相差越大，所以每月月供就会越高。自己收入能否跟月供相匹配，我想这是不得不考虑的问题，特别是一些上班族。

市场上面更多银行抵押贷款年限其实也并不长，一般一年期居多，然后就是10年期，20年30年的相对很少，即使有，也许利率也就没这么低了。

所以要想年限长，又要利息低，月供低，还是没那么容易的。

第三：可贷额度

按揭贷款一般可以贷7成，但是抵押贷款即使是住宅也只有6-7成，没有准7成。

这就意味着，如果在房产没有升值的情况下，同样是价值200万，那么能够贷到140万的可能性是比较小的。并且办理过程中肯定会产生其他的费用，所以很有可能是要贴钱进去的。

而这个朋友的房产很明显，武汉这2年的房价基本变化不大，虽然已经还了2年贷款，但是贷款初期，基本上大多数都是还的利息，所以在没有资金进去的情况下，肯定是没有可行性的。

但是如果房产升值比较多，比如30%以上，或者当时按揭贷款首付比例比较高有50%，那么还是有可行性的。

除了以上几点要考虑的情况以外，还需要考虑房产的区域，房产属性，因为商品房都可以做按揭贷款，但并不代表所有的房产银行都接受做抵押贷款的。比如武汉的新洲、汉南等地的房产银行的准入就比较少，又或者房产性质是商业住宅等。

综上所述，从我朋友面临的情况来讲，虽然从数学上来讲是非常可行的，但是从其他几个方面综合来讲，是不可行的。

但也不是说每个人都不可行，因为不同的人的情况也有所不一样，只有通过综合评估，首先从银行准入要求，然后到可贷额度，月供，利息等方面综合评估以后才能最终确定转贷方案是否可行。而不是简单地做数学题，这是一道综合题。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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