21深度丨两银行房地产业贷款不良率超6% 开发贷资产质量为何突然下降？
21世纪经济报道 记者朱英子 北京报道银行2021年半年报出现罕见一幕，一向被认为风险较低房地产开发贷款，不良率出现大幅上升。
8月31日，21世纪经济报道记者梳理40家A股银行这两年的中期报告发现，有34家银行的整体不良率较年初有所下降，仅4家不良率上升，2家持平。
然而，有16家银行对房地产业发放的公司类不良贷款率逆势上升，另有15家未完整披露该项指标，仅有9家该项指标未恶化。
从数据来看，房地产业不良贷款率最高已达6.28%，有银行该项指标较年初抬升了6.18个百分点。
10家房地产业不良率超2%
银行涉房贷款主要包括两类，一是房地产业贷款，一般是指银行发放给房地产企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等；二是个人住房按揭贷款。
40家A股银行中，10家的房地产业不良贷款率超过了2%，包括重庆银行、重庆农商银行、中国银行、贵阳银行、工商银行、中信银行、浦发银行、上海银行、杭州银行、青岛农商行。上述银行涉房不良贷款率依次为6.28%、6.18%、4.91%、4.57%、4.29%、3.11%、3.03%、2.73%、2.63%、2.39%。其中，中国银行将该项指标称之为减值比率。
房地产业不良率最高的两家银行均是重庆地区的中小商行。
重庆银行今年初A股上市，其在房地产行业的不良率较年初提升了2.4个百分点。截至2021年6月末，重庆银行对房地产业发放的贷款总额为129亿元，规模较年初减少了约16亿元，不良贷款规模为8.11亿元，较年初增加了约2个亿。重庆银行在报告中称，今年上半年，该行结合国家宏观产业政策，动态调整房地产、地方政府融资平台等重点领域信贷策略，加快压退高杠杆、“僵尸企业”、产能过剩等风险领域客户。
对于重庆农商银行，截至今年6月末，房地产领域的贷款规模占全行总贷款规模的0.98%，不良贷款规模为3.39亿元，此前该项不良规模均为零。该行在报告中解释称，个别房地产企业因流动资金紧张，在建项目发生停工情况，基于审慎原则，重庆农商行对其贷款风险分类确认为不良，但该户贷款押品充足，后续重庆农商行将继续加强清收、处置，逐步实现债权回收。
房地产业不良贷款率位列第三的为一家国有大行——中国银行。
截至6月末，中行在内地房地产业贷款规模6814.81亿元，较年初有所上升。其中，需要减值的规模达334.91亿元，较年初增长了约35亿元，增速达11.82%。
该行近两年的业绩报告显示，其在房地产领域的风险自2020年底便开始暴露，彼时该领域的减值比率为4.68%，较去年6月末上升了4.27个百分点，今年继续微升至4.91%，不良贷款规模仅次于同期的制造业领域。
中行在报告中称，今年上半年，在公司金融方面，中国银行进一步加强重点领域风险识别、管控和化解，通过限额管理严格控制总量和投向，防范化解产能严重过剩行业风险；落实国家房地产调控政策和监管措施，加强房地产贷款风险管理。
其实不止是中国银行，除邮储银行未披露该数据外，其余四大国有行中，工行、交行、建行的涉房不良贷款率均有所抬升。
四大行涉房对公贷款不良全抬头
实际上，四大国有银行房地产业贷款不良率全线上升。
具体来看，工商银行的房地产业不良率为4.29%，较上年末上升了1.97个百分点；交通银行1.69%，较上年末上升0.34个百分点；建设银行1.56%，较上年末上升0.25个百分点。而农业银行今年6月末的房地产业不良贷款率为1.54%，较上年末降了0.27个百分点。
邮储银行的涉房不良贷款率未披露。截至2021年6月末，其针对房地产业发放的公司贷款余额为1304.15亿元，同比多增了478.19亿元。其中，不良贷款余额为0.12亿元，同比多增0.05亿元，不良率几可忽略不计。
不良率提升较大的工商银行。截至2021年6月末，工商银行在境内针对房地产业发放的公司类贷款为7442.52亿元，同比多增640.46亿元；其中不良贷款为319.11亿元，同比多增222.87亿元。
工商银行在报告中称，今年上半年，工行严格管控地方政府债务、房地产和高污染、高耗能（简称“两高”）行业等领域风险。坚决落实人民银行、中国银保监会关于房地产贷款集中度管理制度的要求，稳健开展房地产贷款相关业务。“房地产贷款投放节奏稳健、总量占比下降，符合监管要求。”
除中行和工行外，交行、建行、农行的涉房对公不良率均与其行内同期整体不良率基本持平。
交行在报告中对有关房企风险管控的表述为，今年上半年，中行紧盯资产质量，综合运用总量管控、名单制、限额领额等手段，强化集团客户、房地产、地方政府隐性债务等重点领域风险防控，持续推动科技赋能，提升风险监测预警成效。上半年新增贷款优先投向租赁和商务服务业、制造业、交通运输等行业，对房地产贷款坚决落实“房住不炒”。
建行则在业绩报告中称，上半年，建行持续优化信贷结构。“实施差别化信贷政策安排，支持住房租赁业务发展，做好普惠贷款投放，加快培育绿色金融新优势，推动制造业高质量发展，巩固基础设施领域优势，严控高耗能、高排放项目信贷投放，严格房地产贷款集中度管理。”
农行方面亦表示，其上半年严格落实房地产贷款集中度监管要求，加强房地产行业风险防控；加强各类经营用途贷款的资金用途管理，严格防范经营用途贷款违规流入房地产领域。
房企违约风险
可以看到，在涉房对公贷款方面，“房地产贷款集中度管理”已成各家银行管理要领。
国家金融与发展实验室在今年8月份发布的季报中指出，随着房地产企业“三道红线”、银行业房地产贷款集中度管理制度等房地产金融审慎管理制度的实施和完善，房企外源性融资受到严控。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度将产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。
同时需警惕，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企违约风险大幅上升。
自去年7月以来，已有泰禾集团、华业资本、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、协信远创、中国泛海、蓝光发展等房地产相关企业出现债务违约。
各家银行均已意识到房地产业贷款风险。农行行长张青松在业绩会上表示，今年需关注的重点风险领域主要包括：一是低端制造、批发零售等传统高风险领域客户；二是随着疫情对冲政策的逐步推出，部分发展前景差、财务表现弱的延期还本付息客户；三是经济转型背景下，部分低效微利、负担过重的大中型企业，层级较低的地方政府融资平台客户，传统能源行业和房地产行业客户也有一定的潜在风险。
针对房地产贷款不良率上升，交通银行业务总监涂宏在业绩发布会上表示，其主要是由于个别分行和子公司对三家小型的房地产贷款出现风险所致。
涂宏说，未来，交行将加强差异化管理，重点向长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈以及成渝双圈等具备产业人口导入地区倾斜；向经营财务策略稳健的优质房地产企业倾斜；向区位和成本优势明显的住宅项目倾斜。同时，对人口净流出地区和高杠杆高负债的房地产企业要加快减退。此外，交行将加强合规管理，坚持穿透原则和实质重于形式原则，严禁资金违规进入房地产领域。
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