二押利率降至3.8%，招行抵押一季度欲强势回归「2022.1」

银贷只是工具，经营创造价值。我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2022年1月，保鲜期三个月，适用地上海。本季度政策调整用下划线标识。

方案行：招商银行 （本文仅供专业人士参考，非个案推荐，融资须谨慎）

利率指数： （排名靠前）

政策指数： （排名靠前）

收贷指数： （不易收贷）

本方案适合：

1.想要按揭以外二次抵押的老板。

2.利润率相对可观，能承受每月还本付息的老板。

3.借款作长期用途的老板。

4.公司+个人流水0.3倍覆盖贷款金额。

5.想要方便，快速拿款的老板。

招行方案其往年的特点是“好人好房轻流水”，2019~2020年特别受欢迎。然而受经营贷流入楼市影响，去年前三季度政策偏紧，严禁主贷人新购营业执照、新入监事。直到最近政策稍有所放宽：开始降息、降流水要求。

方案框架：

利率政策：一二押利率降息至最低3.8%（评分较高的用户）。招行的利率一共三档，即3.8%（评分较高）、4.0%（评分一般）、5.45%（评分较低）。一押3.80%利率优势不大（目前已有些银行也降至3.8%，但还款方式比招行好），二押3.8和4.0%的利率存在较大优势。

额度政策：偏低，限额1000万有点低。目前已有30%的银行额度能突破1000万。

成数政策：中等。有备用房能做到7成，没有6成。备用房要求自己名下的国内房产，或直系亲属的上海房产。有些老板为了符合要求，自己在老家买一套20万左右的小房产也是可以的。目前成数要求高的老板不太可能选择招行，原因是无法做到小微企业综合授信8.5~10成。

还款模式：中等，3年合同20年等额本息还款法。原来5~7年合同方案已全部取消。所以理论上每3年可能会有一次抽贷风险，但等额本息还款法只要不是恶意逾期，一般抽贷的概率还是挺小的。招行预计可能会推出3年先息后本方案，时间未定。

征信要求：较严，由于是线上大数据审批，一些不在征信上显示的不良信息也会被纳入考察。实测下来招行大数据是众多线上银行中审查最严的。

年龄政策：较严。主贷人不超过65岁，权利人不超过70岁。这是线上银行的通病，其他线下银行方案主贷人可以最高不超70岁，权利人不超80岁。

房龄政策：较宽。最高接受40年房龄，要求价值超过300万。抵押物为唯一住房的，房龄不得超过30年。

证件要求：产证、营业执照原则上都要满1年。部分有进件条件的区支行可以做真实经营的双6（产证、营业执照满6个月）。

流水政策：较宽，上季度公司+个人流水1倍覆盖负债总额。本季度只需要0.3倍覆盖即可。

第三方受托方式：较优，法人个人。

其他优势：非标可以协商。速度快。

综上，招行方案比较适合利润可观，长期用款的老板们。实测中，存货周转率低且利润高的老板们更喜欢招行这种中长期等额本息方案。

存货周转率高、利润高的老板对招行的态度是一半一半的，稳健的老板觉得这个模式能早点还本，预防经营冲动；激进的老板觉得等额本息20年资金使用率较低，第一年就要拿出8%左右的本利和，比市场上先息后本3.8~4.5%还款压力将近高了100%，少还的这部分月供钱能赚更多的钱。

此外存货周转率低、利润率低的老板们还是建议走其他银行先息后本3~5年不循环不归本的模式。降低现金流压力的同时寻找更好的经营出路。

注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素，会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

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我是睦融智，唯道、善贷、且成。

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