现在按揭利率这么高，从6%的按揭转成3.85%的抵押，是否可行？

现在房屋按揭利率高达6%，但如果转贷成抵押的话却可以降到3.85%，到底可以节约多少利息？

先说结论：如果你是抱着想节省利息的想法，那我劝你慎重考虑，因为这种方法在30年的还款周期内根本不可能节省利息

我们用数据说话，以贷款100万为例，按揭利率6%，执行的是在LPR利率基础上浮140bpr，现在一般为30年等额本息，总利息为115.83万

3.85%的利率为银行经营抵押贷的利率，执行的是LPR利率，没有做任何上浮，为先息后本还款方式，以同样贷款100万，照此利率和按揭一样还满30年来算，总利息为115.5万

两者相比较而言，同样还满30年，你所付出的总利息相差无几

所以，如果你的目的是想要在相同时间内节省利息，那这样的转贷将毫无意义

为什么看起来利率降低了，相比按揭的利息还款总额却相差无几呢

这就是这两种还款方式的本质差异，等额本息每个月都偿还有本金，利息会随着本金的减少而相应减少，这就是我们所说的息随本减；而先息后本是每月只偿还利息，到期一次性归还本金，本金没变，自然利息也就不会随之减少

那么从利息角度来看，为什么利息总额没变，但依然有很多人会选择转贷呢？

这是因为转贷这件事的本质就不是为了节省利息，转贷也是贷款，既然是贷款那么一定会有其内在动机，要么是消费需求，要么是经营需求，要么是降低还款压力需求，少部分才是真实节省利息的需求，咋们普通大众在能负担的情况下是不会贸然做转贷这件事的，因为大部分人追求的是稳定，换句话来说就是低风险

而一旦转贷为商业抵押贷款，就意味着你要面对不稳定，意味着风险的增加

我们回过头来看一下什么是消费需求和经营需求，这两种需求的本质就是对贷款额度的需求

大家认真想一下，对于消费需求而言，我们普通人好不容易攒钱存够首付，贷款买了房产，现在房产升值了，但是现在小孩教育成本，家庭开支成本和各种消费成本也增大了，但是由于房产本身你自己还要居住，事实上你并不能在房产升值后就立马享受到这部分价值的变现，对你现在的生活学习工作不会带来任何变化，但是你发现我只要换一家银行贷款，我就能以当前升值后的价值标定，把升值部分给贷出来，完成房产升值的变现，由于现在按揭和抵押利率的倒挂，不但我可以到手几十万，甚至我的月供不但不会增加，有可能还会减少

同理对于经营需求也一样，核心驱动力是升值部分的变现需求，本质上是经营融资的需求

我们来说第二点，降低月供压力的需求，我们来看一下，按照现有按揭利率，贷100万买房的情况下，30年等额本息月供5995，已经为六千左右，20年等额本息为7164，七千多，这还仅是以重庆而言，家庭月收入不超过一万以上，很难负担此高昂月供，而一旦收入下降或者收入不变消费增加的情况下，就很难在生活中达成平衡，这个时候由于按揭和抵押利率存在剪刀差，同样转成等额本息，少则每月降低几百月供压力，多则每月降低几千月供，最明显的是先息后本对月供压力的降低，直接从6千7千降低为3千，月供压力降低一半，这种方式大多为十年期先息后本，中间不归本的还款方式，少部分懂得经济运行规律的想法为，既然大半辈子都要还房贷，那为什么不用更低的利率和更长的时间，利用通货膨胀和货币贬值来消磨负债，最重要的是十年的周期也足够把通货膨胀和货币贬值的威力释放出来，这就是典型的金融思维，而且还因此把月供降低了一半，腾出的剩余价值可以让自己未来的生活变得更好

第三点，是真实想少还利息的这部分人，从按揭利率6%转为3.85%的抵押利率刚才不是说了，从总利息的角度来看，不是无能节省利息吗？在这里我们就不得不说一下等额本息的还款特点了，有金融常识的都知道，等额本息前期的还款里面大部分都是利息，也就是利息占比远远大于本金，如果你从一开始就没想还满三十年呢，你只想还到第十年，就提前结清呢？我们来看一下在这种前提下，两者所付出的总利息到底是多少？

我们可以透过上面的房贷还款表中看到，第十年你的剩余本金为83.5万，也就是说这十年里你一共还了16.5万本金，还有83.5万没还，而在十年中你总共还款额为71.9万，换句话说你这十年里出去还掉的16.5万本金，其余的钱全是还给银行的利息，而这部分利息有多少呢？一共有足足55万

等额本息的方式在十年里一共还给银行55.4万，那按照3.85%的先息后本还款十年一共还给银行多少利息呢，38.5万，没错，以十年的尺度看，换一种方式还款，你一共可以少还16.9万

因为有明确规划提前还款的人少，有金融思维懂得其中原理的人更少，所以真正以此节省利息并付诸行动的更是少数人

我们不妨想一下，别人和你贷同样的金额，月供是你的一半，同样的时间，最后居然还比你少还17万的利息，这种操作不得不说为高端操作，所以在上面我会说，这部分人是在有计划有规划的把价值最大化。

最后需要告知大家的是，转贷有风险，即使很多人能明白这样做的意义，可是在这样做之前，你首先得想清楚你是否有这样的条件，有这样的规划，有这样的抗风险能力，允许你去这样做