公积金买房怎样贷款划算，公积金贷款和商业贷款的选择
有人认为，与商业贷款相比，目前来看，公积金利息负担低并没有优势，因为办理公积金贷款需要成本。对此，有关专家给出了全面客观的评价，那么，今年买了——套房子。
随着住房制度改革的深入和住房贷款制度的普及，住房贷款已成为一个热门话题。最近很多报刊杂志都发表了一些文章，把住房公积金贷款和商业银行贷款做比较，我觉得有些值得进一步推敲。
文章称，“如果仅考虑利息负担，住房公积金贷款有一定优势，但考虑到贷款办理过程中需要立即支付的费用，抵押贷款(银行商业贷款)优势明显。综合考虑总支出，公积金贷款完全没有优势。”事实上，为了证明上述观点，文章在比较两种贷款成本时，只是以住房公积金贷款中即期成本最高的“房贷加购房综合险”为例，并不能客观说明住房公积金贷款相对于商业银行贷款没有优势。
公积金采取同样的贷款方式优势明显。
住房公积金贷款担保方式有四种，抵押加连带责任保证、抵押加购房综合保险、质押保证、连带责任保证。最常用的是前两种，即“房贷加连带责任保证”和“房贷加购房综合保险”。目前商业银行贷款的担保方式有三种：抵押加连带责任担保、质押担保和连带责任担保。一般采用抵押加连带责任保证。在比较贷款成本时，住房公积金贷款的例子是“抵押加购房综合保险”，银行商业贷款(按揭贷款)的例子是“抵押加连带责任保证”。对比一下，两笔贷款费用如下：(借款人40岁，总房款60万，贷款10年30万)
需要注意的是，家保中的住房公积金贷款，按现行政策是每五年购买一次，可按贷款金额投保，所以房屋保险费为1147.2(38.2430)22294.4元。另外，中介费不是必须的，也不是公积金贷款独有的。委托机构办理商业贷款也要付费。比如他们自己办理贷款不需要支付中介费，目前也有开发商办理住房公积金贷款不收费。
从上面可以看出，仅考虑成本，当公积金贷款和商业贷款都采用“抵押加连带责任保证”担保时，公积金还是有相当优势的。根据文中给出的例子，住房公积金贷款本息和费用之和比商业银行贷款少17219.2元。这样，当两种贷款采用相同的担保方式时，公积金贷款还是有相当大的优势的，购买综合保险实际上是公积金贷款比商业贷款更有保障的方式。
公积金综合保险和商业贷款全额保障各有利弊。
在公积金贷款中，购买购房综合保险只是四种保障方式之一。另一方面，保险公司在收取保险费时，会承担相应的保险责任。从这个角度来看，保险成本不仅仅是贷款中要支付的成本，支付成本比单位担保多，相应降低了借款人未来的还款风险。比如借款人失业、身故、残疾，保险公司审核确认后为借款人支付剩余贷款本息。
在单位担保的担保模式下，一旦借款人不能偿还贷款，担保单位将还清贷款，但拥有相应的追索权。借款人无力偿还的，担保单位可按法定程序处理借款人购买的房屋。
抵押登记越快，交的保费越少。
按照现行规定，借款人用所购房屋抵押贷款。完成抵押登记手续后，保险公司可以申请退保。按照规定，保险公司会在扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保费。比如借款人购买了五年的保险，第二年办理抵押登记时，保险公司会扣除一定的手续费，退还剩余三年的保费。一般房贷都要交登记费，但费用不高，一般是每平方米建筑0.3元左右。如果借款人买一套100平米的房子，他的抵押登记费是0.310030元。抵押登记手续完成后，借款人实际上只使用抵押担保，所以当借款人采用“抵押加购房综合保险”的担保模式时，最终的总费用取决于借款人的抵押登记。如果借款人贷款10年，5年后仍未办理抵押登记手续，借款人仍需缴纳剩余5年的保险费。目前抵押登记手续在房产局办理，但各区县房产局办理的手续和速度不尽相同。
开发商只担保商业贷款。他们何时为公积金贷款保驾护航？
需要注意的是，很多人认为住房公积金贷款必须购买综合保险，这也和开发商的理解有关。事实上，所有商业贷款允许借款人购房的项目都是与银行签订了协议的项目，开发商必须为向银行贷款购房的人提供担保。但是公积金贷款并没有和开发商签订协议，即开发商可以提供担保，也可以不提供担保。如果开发商不提供担保，借款人可以找自己的单位或其他单位为其贷款担保或购买综合保险。
另一方面，部分开发者对这方面的理解存在问题。同样，客户通过贷款买房，住房公积金贷款利率低，更有利于开发商卖房。开发商没有理由仅仅因为一个贷款强制担保和一个非强制担保就区别对待。所以有些开发商对两种贷款区别对待，这也是购房者对两种贷款不完全了解的原因。是否与开发商签订协议也是住房公积金管理中心需要考虑的问题。
贷款中需要澄清的问题
以上是比较两笔贷款的手续费和费用
1.文章说部分按揭贷款（银行商业贷款）允许借款人持有房屋产权证，银行执有《房屋他项权利证》。实际上，《房屋他项权利证》是抵押登记办理完毕后，抵押登记部门发给抵押权人（银行）的证明，银行拿到《房屋他项权利证》后，原收押的借款人房屋产权证应退还借款人。这个程序两种贷款是一样的，即抵押登记之前，银行收押产权证，抵押登记之后银行收押他项权利证，并将产权证退还借款人。
2.文章说住房公积金贷款可以支取个人住房公积金还款，而银行商业贷款则不能。实际上，依据住房资金管理中心的有关规定，两种贷款只要是用于个人购买房屋，还款都可以支取住房公积金。
3.文章说北京市连续几个月贷款额超过了交存额，可能出现住房公积金贷款要等很长时间。但实际上，1999年北京市住房公积金管理中心月公积金净增额在两亿元左右，月贷款发放额在一亿元左右。仍有大量资金在银行存放而尚未动用。
4.另外，贷款期限上，两种贷款理论上均可以申请30年，银行商业贷款一般实际贷款期限达不到30年，而住房资金管理中心有文件规定，除了考虑借款人年龄和偿还能力外，任何管理中心分支机构不得以其他理由拒绝发放任何期限的贷款。
5.文章说住房公积金贷款对外地户口借款人贷款有一定限制，只能采用质押或保证担保。另外，银行商业贷款更加简捷方便。的确，因外地户口在北京办理不了失业证，所以外地户口住房公积金贷款在购买综合保险上存在问题，目前只能考虑保证担保或质押担保，而银行商业贷款因不存在购房综合保险，所以不存在这个问题。将来，北京市住房资金管理中心将考虑建立担保公司来进一步解决借款人担保问题，那时，外地人住房公积金贷款的担保问题也迎刃而解了。而住房公积金贷款因为属于委托贷款，借款人须跑的部门相应要比银行商业贷款多一些。一方面，两者手续繁简虽有差距，但差距不大。在借款人材料齐全情况下，也有借款人认为住房公积金贷款比银行商业贷款更简便的。另一方面，北京市住房资金管理中心也正着手进一步简化贷款手续，如评估机构已经与管理中心合署办公等。第三，目前已有很多住房公积金贷款的代办机构，只要花几百元，整个贷款手续可以委托贷款代办机构办理。
