房屋抵押贷款需要注意哪些问题(抵押房屋贷款注意事项)

房产抵押贷款虽然是最常见的抵押贷款方式，也是风险最小的一种贷款方式，但是这并不意味着房产抵押贷款就是完全无风险或零风险的金融业务，为什么这么说呢？

2、一套房抵押纯粹是自欺欺人，有时候物保不如人保。虽然国家政策允许一套房作抵押，但在实际操作的过程中，一套房执行是非常困难的。

3、要重视对抵押物出租情况的调查。一是如果租赁权在前，抵押权在后，租赁期限又较长，根据买卖不破租赁的原则，没有买家敢买背负长期租约切无法收取租金的物业，抵押物价值就会大大折扣的，二是这种情况下代为收取租金难以实现。三是拍卖保留价不客观，借款人不按期还贷款，银行有权处置抵押房产用来归还贷款本息，当银行拍卖抵押房产时，承租人具有优先受偿权，由于抵押人与承租人签订长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格切在抵押贷款前一次性收取，抵押人就达到了故意压低抵押物拍卖价格的目地。

4、依附抵押物存在装潢及附属设施产权归属不明。

5、首封处置权与优先受偿权。对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。

案例：客户A在B银行办理抵押贷款500万元后，又以同一宗抵押物在C银行办理抵押贷款200万元。现客户丧失还款能力，客户资产仅剩下该宗抵押物，现价值500万元。C银行率先向法院申请，查封了该宗抵押物，虽银行B虽享有优先受偿权，但无首封处置权的权利，在B银行与C银行未达成一致协议时，该抵押物双方都无法处置。后B银行与C银行达成协议，C银行将200万元债权以100万元的价格卖给B银行，由B银行处置抵押物，收回贷款。

6、抵押物处置与工程款优先权：在办理贷款时，要求工程方出具放弃工程款优先受偿权的声明。

7、二次抵押：对于支持做二次抵押贷款的地方，建议在发放贷款时连同客户房产证和国有土地使用证一起保管,以规避客户做二次抵押的贷款风险。

8、哪些房产不能作为抵押。

(1)、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产；

(2)、军队的房地产（一般是不能作为抵押）；

(3)、有产权纠纷的房地产；

(4)、产权关系不清的房地产；

(5)、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；

(6)、由国家计划即将拆迁的房地产；

(7)、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产；

(8)、没有地上建筑物的农村集体土地（不包括荒山、荒地等）；

(9)、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产；

(10)、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物

9、抵押权的善意取得：不能放弃对抵押权真实性审查。

10、对保证人或担保物的清偿顺序问题：对于一笔贷款既有担保人又有抵押物时，清偿顺序，合同有约定从约定；当合同无约定时：当抵押物为第一人时：现处置抵押物，再追责担保人；当抵押物为第三人时：可先找担保人，再处置抵押物。