房产抵押贷款的十大法律风险

   房地产抵押贷款作为银行贷款中非常常见的担保措施被广泛使用，银行抵押权是由抵押登记产生的。但是，银行享有房地产抵押权并不意味着抵押权必须能够对抗其他权利人的合法权利。齐精智律师建议，在本文第一、第五、第七、第八种情况下，银行抵押财产产生的抵押权不能对抗其他权利人。

   

   本文不紧张浅薄，分析如下：

   

   1、房屋买受人居住权优先于银行房地产贷款抵押，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条。

   

   判决要点：交通银行陕西分行认为，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，对涉案财产享有对抗案外人李立新的优先受偿权，第二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条是适用的法律错误。法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：申请执行人依法享有对抗案外人担保物权的优先受偿权，人民法院不支持案外人提出的排除执行异议，但法律、司法解释另有规定的除外。根据本条规定，原则上申请执行人对执行标的享有对抗案外人担保物权等优先受偿权的，人民法院不支持案外人提出的排除执行异议，但也规定了法律、司法解释另有规定的除外的例外情况。

   

   换句话说，申请执行人对执行目标享有优先受偿权的，对外人的执行异议不是绝对的。法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行目标享有优先受偿权，也不能对抗外人的执行异议。

   

   法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条是第二十七条规定的但法律和司法解释另有规定的除外中的司法解释。第二十九条与第二十七条不矛盾，因为它是第二十七条的但书。第二十九条作为第二十七条的原因，是为了优先保护符合相关情况的房屋买受人的居住权，因为从价值衡量的角度来看，与抵押权相比，居住权优先。因此，在李立新的行为符合第二十九条规定的情况下，即使交通银行陕西分行在涉案商品房上设置抵押权，李立新也享有足够的民事权利排除强制执行。本案中，李立新承担了相应的举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定。二审法院参照适用本规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三十二条第一款第一款的规定，认定李立新不享有足够的强制执行民事权益，适用陕西分行法律认为《执行异议和复议案件适用的前提是，交通银行法律不支持。

   

   案件来源：交通银行陕西分行、李立新申请执行异议诉讼再审审判监督民事裁定，最高人民法院民事 裁定 （2022）最高法民申请1615号。

   

   二、银行对销售房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。

   

   判决要点：永州农村商业银行作为一家专业的金融机构，在审查贷款担保时，应认真、详细地调查和了解云天公司的房屋销售情况。涉案房地产项目房屋已建成销售，云天公司也以各种形式宣传推广房地产，抵押商店实际租赁使用。

   

   在这种情况下，永州农村商业银行不仅要预测用于抵押贷款的商店可能已经售出，而且完全有能力了解商店已经售出的客观事实。原判决认定永州农村商业银行未仔细审查抵押商店，不属于善意取得情况的意见，具有相应的事实和法律依据。永州农村商业银行认为，商店销售不是贷款抵押贷款必须审查的内容，也不知道商店的实际销售，因此履行了审慎审查的义务，属于善意取得的意见，缺乏理由，不予接受。

   

   案件来源：（2011）民提字第29号]大连羽田钢管有限公司、大连保税区宏丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造研究所、大连高新技术产业园龙王塘街道办事处物权确认纠纷案，转载于2012年最高人民法院公报第6期（第188期）

   

   三、父母对未成年子女的财产设立抵押担保，有效。

   

   判决要点：现行法律对抵押人的身份没有限制。限制民事行为能力人的母亲作为监护人签订抵押合同，不违反法律禁止的规定。即使监护人签订合同的行为损害了被监护人的利益，监护人也应当承担赔偿责任，不能否认合同的效力。

   

   案件来源：黄云飞、华夏银行股份有限公司深圳天安分行、长浩照明有限公司、上海股份有限公司、黄恒生、温小乔一般担保合同纠纷申请再审案件 [最高人民法院（2014）第308号]

   

   四、未经批准的抵押划拨土地上的自有房屋，不一定导致抵押无效。

   

   判决依据：根据最高人民法院关于破产企业国有土地使用权是否纳入破产财产第三条，建筑物附着在国有土地使用权上，建筑物与土地设置抵押，土地使用权抵押必须办理法定审批手续，否则，抵押无效。

   

   当事人在签订抵押合同时，仅同意设定抵押并办理房屋抵押登记的，以划拨方式取得的国有土地使用权未抵押的，不适用上述规定。

   

   案件来源：中国长城资产管理有限公司济南办事处、山东济南医药采购供应站、山东医药集团有限公司、山东医药公司贷款担保合同纠纷第二审[最高人民法院（2006）第153号，2008年第一期，第135期]。

   

   5、抵押权人同意出售抵押财产。抵押登记虽未注销，但抵押权已消灭。

   

   判决要点：抵押权人同意继续销售抵押财产的，视为放弃抵押权，只能对买受人支付的购买款行使价格代位权，不能追究物质抵押权。即使抵押登记尚未注销，抵押权仍将被消灭。抵押人未使用出售所得偿还贷款的，是抵押权（贷款人）与抵押人（借款人）之间的债权债务关系，当事人应当另行主张。

   

   案件来源：（2016）最高法民申887号。

   

   六、房地产抵押登记范围记录不清楚，后买受人可以对抗抵押权人。

   

   判决要点：本案中，房地产登记簿上记载的抵押财产为克拉玛依市白碱滩芙蓉花园2220.01㎡商铺，但芙蓉花园排名第一58-1商铺是否包括在内，由于登记簿上没有记载，视为抵押登记不具体、具体、明确，对丁维生，不能产生购买商铺抵押给聚丁公司的效果，丁维生涉及商铺足以排除强制执行的民事权益。

   

   案件来源：（2017）最高法民申2274号。

   

   7、银行以抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由，主张开发商抵押登记后出售商品房无效，最高法不予支持。

   

   判决要点：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本规定属于管理强制性法律，不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的有效强制性规定。交通银行陕西分行主张李子宇与瑞林公司未经抵押权人同意签订的商品房销售合同无效，原因不能成立。

   

   案件来源：（2022）最高法民申843号。

   

       8、银行抵押财产在前，开发商出售抵押财产在后，买受人可排除抵押权的优先受偿。

   

   判决要点：房屋买受人与房屋卖方签订销售合同时，虽然标的房屋有抵押，但买受人符合因买受人自身原因未办理转让登记的要求，买受人有权排除强制执行涉及的房屋。

   

   《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：取得房屋预售许可证或销售许可证的房地产开发商以在建工程抵押贷款取得银行贷款后，与买受人签订房屋销售合同，买受人按合同支付全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院要求行使抵押权，不予支持；买受人向人民法院要求确认其购房权优先于银行抵押权的，人民法院应当予以支持。

   

   案件来源：最高人民法院（2022）最高法民申171号民事裁定。

   

       9.抵押人配偶未在登记簿或所有权证书上显示的，抵押权人主张善意的，应当履行合理的查询和注意义务，不知道真实权利情况是否有重大过失。

   

   判决要点：婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，与金融机构签订抵押贷款合同，未经配偶同意，配偶事后不予认可的，属于擅自处分夫妻共同财产，无权处分。但在签订抵押贷款合同时，金融机构审查了夫妻一方提交的无配偶、抵押房屋所有人的证明材料，履行了合理审查义务，主观是善意。同时，金融机构也按照合同发放贷款，即支付抵押合同的合理对价，因此金融机构的行为构成善意取得。

   

   律师提示《担保法司法解释》第五十四条规定，共有人按照共有财产的份额设定抵押的，抵押有效。未经其他共有人同意，共有人设定抵押的，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道但不提出异议的，视为同意，抵押有效。

   

   案件来源：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案（2013）第0069号。注：最高人民法院人民司法·2015年第08期（总第715期）收录了案例。

   

   10、房地产已抵押登记，土地另抵押他人，虽无抵押登记权。

   

   判决要点：借款人将房屋抵押给银行，房屋占用建设用地使用权应视为抵押，在房屋抵押登记期间，即使土地使用权抵押给其他债权人并办理抵押登记，土地使用权抵押不能有效设立。

   

   案件来源：（2017）最高法民申3643号。

   

   综上所述，银行贷款房地产抵押权不能对抗符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的房屋买受人的居住权。资料来源:法商之家