个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款是借款人以借款人或第三方可以独立控制的房地产为抵押，向银行申请一定数额贷款的一种贷款方式。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得偿还。

1.房产证2.权利人和配偶的身份证3.权利人和配偶的户口簿4.权利人的婚姻证明（结婚证或民政局出具的未婚证明）5.收入证明6.房产证权利人有未成年儿童的，请提供出生证明7.如果房地产中有银行贷款，请提供原贷款合同和最后一期银行对账单8.为提高贷款通过率，请尽量提供其他家庭财产证明（如房产证、股票、基金、现金存折、车辆驾驶证等）

(1)贷款特征许多学者研究了贷款特征在违约中的作用。贷款特征维度包括贷款目的、贷款类型、贷款金额、贷款利率和贷款价值比。在现有文献的研究中，对贷款价值比的研究最多，因为该指标直接反映了借款人的住房权益，许多研究表明贷款价值比与违约风险的相关性最高。Jung（1962）借款人的利率反映了贷款人控制抵押风险的期望，贷款价值比与个人住房抵押利率与违约风险之间存在正相关关系。Quercia和Stegman（1992）贷款价值比影响借款人的违约决策。Kau，Keenan和Kim（1994）认为贷款价值比可以很好地解释违约的发生，个人特征不能很好地解释，利率与房地产价值的相互影响是决定贷款违约率的重要因素。(2)借款人的特点大量研究表明，影响个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素是借款人的特征。借款人的特征维度包括性别、婚姻状况、家庭收入、职业稳定性和家庭信用状况。Herzog和Earley（1970）利用这个职业来调查收入变化对问题贷款的影响。结果表明，这些职业变化较大的借款人比其他借款人更有可能拖欠，他们发现借款人的年龄、婚姻状况和受扶养人数对拖欠或违约没有影响。同样地，Morton(1975)以及Sandor和Sosin（1975）还证实，初始还款收入对违约和拖欠影响不大。Burrows（1998）认为失业是违约的决定性因素。离婚或分居的家庭、单身男性和经济独立子女更有可能违约。Ford和Wilcox（1998）对英国个人住房贷款数据的研究表明，失业、收入下降、小企业失败、个人人际关系破裂、大量意外支出和利率上升对违约有重大影响。MiceBerry和TonyDalton（1999）还发现，借款人违约的主要原因是婚姻破裂、家庭收入急剧下降、家庭成员长期失业和业务失败。(3)房地产特征房地产特征维度包括住宅类型、年龄、住宅分布等。VonFurstenberg（1969）选择两组贷款期限相同的新房贷款和二手房贷款样本进行比较研究，发现贷款期限为30年的新房贷款违约风险大于同期二手房贷款。VonFurstenberg和Green(1974)发现郊区房地产地段的抵押贷款风险小于市中心。Williams，Beranek和Kenkel(1974)发现高失业率地区的贷款违约率也较高。Sandor和Sosin(1975)发现房地产及临近状况与抵押利率费用负相关。

1.市场风险市场风险可分为利率风险、汇率风险（包括黄金）、股票价格风险和商品价格风险，即利率、汇率、股票价格和商品价格不利变化造成的风险。2.信用风险由于我国个人信用体系不完善，贷款期限长，个人住房抵押贷款将面临较大的信用风险，主要涉及个人和开发商两个方面。个人信用风险主要是借款人因自然原因和社会原因导致还款能力的变化，以及主观原因、信用意识差等因素导致的主动违约和被动违约。开发商的信用风险主要涉及开发商欺诈、项目延迟、质量纠纷、非法销售等问题，使银行承担的贷款风险由低到高，导致银行潜在的信用风险，甚至造成损失。3.操作性风险商业银行个人住房贷款仍处于起步阶段，尚未经历房地产市场低迷的考验。个人住房贷款的决策管理仍缺乏成熟的经验和有效的手段，形成了较大的决策管理操作风险。在实践中，由于市场竞争激烈，主要商业银行为了扩大市场份额，竞相降低贷款人的首付比例，放松贷款人的审批条件，或者不严格审查贷款人的收入，增加了决策风险。在业务处理过程中，没有严格的抵押登记制度，在贷款过程中没有严格区分责任，没有严格检查客户的信用状况，增加了管理风险。4.其他法律风险法律风险是由于现行法律环境的限制而给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺失，也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如，商品房销售合同被确认无效或撤销或终止，银行与借款人签订的抵押合同也将终止。此时，银行贷款已经发放，银行最初享有的优先受偿权（债权）将成为一般的返还请求权，大大降低了贷款的安全性。此外，由于我国尚未建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的恢复带来了的困难。

目前，各商业银行都开设了个人住房贷款业务，贷款还款方式的选择一般有四种方式：等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等额累进还款法。此外，还有一些创新业务，如中国农业银行、个人住房固定利率和混合利率贷款；中国工商银行有随意还款法；CCB的宽限期还款方式、个人贷款增值账户等。招商银行还有按期付息、按期还款、到期还款、本金还款计划等。1.等额还款借款人每期以同等金额偿还贷款，按还款周期逐期偿还，并在贷款截止日期前偿还本息。2.等额本金借款人每期必须偿还等额本金，并支付本期应付的贷款利息，每期偿还的本金等于贷款总额除以贷款期数。3.等额递增在等额还款的基础上，每次固定还款间隔增加固定还款方式（如三年贷款，每12个月增加还款100元，第一年每月还款1000元，第二年每月还款1 100元，第三年1 200元）。这种还款方式适用于收入较低但收入曲线上升的年轻客户。4.等额递减在等额还款的基础上，每次固定还款间隔减少固定还款金额（如三年贷款，每12个月减少100元，第一年每月1000元，第二年每月900元，第三年800元）。这种还款方式适用于目前收入较高或有一定积蓄的客户。

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