房产抵押小知识之垫资和过桥

在办理房地产抵押的过程中，我们经常看到有些产品需要垫资赎楼和那些过桥的人在一起。那么，意思是什么，在交易过程中扮演什么角色呢？为了帮助理解，我今天写了一篇文章来详细解释。

   

首先，我们先解释一下各自的意义；

   

垫资

   

简单来说，垫资就是把一家银行的贷款转到另一家银行。假设借款人在那里。A银行已经有了贷款，但是出于某些原因，他们想要贷款B银行贷款，但由于自有资金短缺，现在无法全部偿还A银行贷款。于是通过垫资公司还清了A银行贷款，正在获得B银行贷款后还给垫资公司。

   

   

过桥

   

有些贷款要求借款人每年返还一次本金。当借款人资金不足无法偿还时，也可以通过预付款公司的短期融资返还本金，然后将贷款借给预付款公司。这个过程被称为过桥。

   

   

不难看出，预付款过桥是专门针对贷款申请成功后无法按时偿还的情况，借助第三方金融机构的帮助，避免不良记录。这可以看作是一种短期贷款产品，也可以理解为一种短期融资服务。

   

   

市场上常见的垫资过桥业务多分为以下四类：

   

1.抵押垫资赎楼

   

2.交易垫资买楼

   

3.私人垫资清债

   

4.垫资续贷

   

   

   

   抵押垫资赎楼    

   

   

这类业务一般发生在抵押业务中，在抵押贷款还没有完成的情况下，如果你需要在另一家银行做抵押贷款，你需要先偿还抵押贷款。但大多数人手头没有那么多钱，所以他们需要通过预付款公司来帮助偿还抵押贷款。

   

   

一般来说，借款人需要先在新银行取得同样的贷款批准书，确保银行贷款申请成功后，再去垫资公司协商还款。然后，垫资公司会直接将钱转入银行涂销为避免挪作他用，银行扣除结算后，将结算证明带到房管局解除。最后到新银行办理入押，等待贷款。

   

这种垫资业务的安全性比较高，因为有银行同贷书，基本上可以保证资金能够顺利收回。

   

   

房地产交易垫资

   

房地产交易垫资通常可分为两类，一是垫资全款买房，二是垫资结清房贷。

   

垫资全款买房通常发生在购买第二套房或以上的过程中，借款人手头资金不足，但不愿意抵押第一套房，如果第一套房也是抵押房，抵押就做不到。

   

此时，借助垫资公司的能力买房，一般只要准备40%的资金，垫资公司就会垫付60%，房屋转让成功后再进行抵押贷款。而且，抵押贷款本身提供了多种还款方式。如果是先息后本，还款压力会相对较小。

   

然而，这种操作也仅限于二手住房，毕竟，预付款公司应该确保收款来源是已经认证的财产，可以用于抵押贷款。因此，如果是一手住房，很难确定100%可用于抵押贷款，风险系数将要高得多。因此，在确定预付款之前，预付款公司通常会进行评估，并在确认操作后继续。

   

垫资结清抵押款，这种情况更多地发生在二手房的销售中。当借款人需要出售抵押贷款房屋时，一般买方会要求借款人先结清现有抵押贷款，以避免交易过程中不必要的纠纷。

   

当借款人资金不足时，也需要预付款公司的帮助。首先，借款人需要在新银行取得同样的贷款，预付款公司帮助借款人偿还剩余的抵押贷款，借款人到房屋管理局解除抵押贷款，房屋转让给买方，最后偿还预付款公司的钱

   

   

   

私人垫资清债    

   

   

这类业务多出现在债务重组优化的场景中，又称空放，具有成本高、风险大的特点。

   

长期以来，这种操作对网上贷款过多或负债过高的人来说是个好消息。但是，由于坏账容易发生，为了降低风险，借款人一般都有严格的要求，要么必须有房产，要么必须有稳定的收入来源。

   

一些时间较长的贷款产品，如一些大型商业贷款或抵押贷款，通常要求借款人在一定时间后返还本金，然后循环续期贷款。因此，一般需要提前更新贷款也主要是企业。

   

在这类业务中，预付款公司将首先需要偿还信贷产品评估，确定预付款后可以续期，然后进行下一步操作。否则，钱就不能借了，这对借款人和预付款公司都相当不利。

   

一般来说，预付款是在融资过程中向借款人预付款，以帮助解决过渡期的资本空缺。无论预付款的目的是什么，前提都是确保有明确的收款来源。同时，收款的确定性也会影响最终的预付款成本，风险越小，成本就越低。

   

最后，我想提醒大家，预付款的本质是一种行为，通常具有期限短、灵活性强、风险高、利息高的特点。因此，当借款人确实需要预付款过桥时，他们必须做好资本计划。一旦坏账发生，成本就很高~

   
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