房屋担保借款合同是抵押合同吗(借款合同与房屋抵押合同效力案)

一、案例：

甲公司为承包工程需要资金周转，从乙公司处借款，为保证债权的实现，甲公司与乙公司签订了15套房屋的《商品房买卖合同》，并在相关部门办理了预告登记。甲公司并未收到乙公司的购房款。后甲公司将乙公司诉至法院请求确认甲公司与乙公司签订的房屋买卖合同无效。

二、本案焦点问题

1、本案中双方真实的意思表示是民间借贷还是房屋买卖；

2、案涉房屋买卖合同是否有效。

三、法院裁判观点

经核实甲公司与乙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方当事人签订案涉《商品房买卖合同》系对借款的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”依前规定，案涉《商品房买卖合同》存在二个层面的法律关系。一个是在房屋买卖层面的非真实意思表示，一个是用房屋予以担保的真实意思表示。法院对当事人诉求的考量，应结合当事人请求权基础、诉的目的、诉的利益及以上二个层面法律关系的关联、立法宗旨等因素进行综合分析。

首先，在房屋买卖层面双方均认可非真实意思表示，应归于无效。在此层面上双方无请求权基础上的对抗，无诉的利益，法院对此层面确认无效没有法律意义。其次，在双方均认可争议在房屋担保层面情况下，如不考虑此层面因素径行确认合同无效，会使《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第2款被架空，纵容一方滥用无诉的利益判决，实现其他诉的目的。

其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第2款立法宗旨表明双方在民间借贷进行清结前，以房屋进行担保是有其存在法律意义的，法院在对合同效力评判时必须对该层面的法律价值予以维护。综合以上情况，在本案双方诉辩对抗不同于其他已生效判决、甲公司未举证证明案涉民间借贷已经清结前提下，本案应驳回甲公司起诉。

1、从该案例中我们看到法院并未支持甲公司要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的请求。也就是说在借款人以签订《房屋买卖合同》的方式为借款提供抵押担保的，借款人不能通过诉讼途径请求确认《房屋买卖合同》无效。

2、那么在借款人不能还本付息时，出借人能否要求借款人将抵押的房屋进行过户以抵偿借款呢？答案是不能。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第2款之规定，出借人只能通过诉讼途径确定其与借款人之间的债权，然后通过对房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款的方式偿还债务，也就是说出借人仅取得形式上的所有权，房屋真正的所有权依然属于借款人所有。法律这样规定目的在于防止出借人利用借款人的危困地位谋取暴利，损害借款人或第三人的合法权益，因此才需要清算程序来实现担保标的物的真实价值从而更好的横平当事人之间的利益。

3、实践中用房屋担保借款或者以房屋抵偿债权的情形较多，在债务人提供担保时建议按照房屋当时的市场价格确定担保金额，避免在对房屋折价或者以拍卖、变卖时价格出现不合理的低价。在房屋拍卖变卖时一般情况下房屋都会升值，此时债务人往往不想将房屋拍卖、变卖，债权人往往也想取得房屋，双方之间很容易产经纠纷，因此，不建议用房屋担保债权。