SS小百科：土地抵押贷款和房屋抵押贷款一样吗？

SS小百科：土地抵押贷款和房屋抵押贷款一样吗？

这里所说的房屋抵押贷款并不是按揭贷款，是指已经付清全款或部分款项购买后的房屋再办理抵押，就是二次抵押。

土地贷款与房屋贷款的异同

差异（由于较高的风险因素）：

• 与传统的房屋抵押贷款相比，通常银行是不接受只付了首付款的土地进行抵押的
• 由于违约率较高，涉及土地的抵押贷款利率可能相比房屋的通常要高一点点
• 通常土地贷款都涉及到建设，比如建造工厂/车间/仓库什么的。那么也就意味着回款的周期会比较长，借款期限甚至可能达到30年
• 房屋抵押贷款由于变现能力较强，对应的贷款业务期限也会较短
• 土地抵押贷款目前的情况来说，银行都不会办理只有单独土地的抵押贷款。会要求您将将来或在目前在建的工程之类的资产一并抵押，同时也会要求您承诺在建设工程完工后，把所有的地上建筑物再次进行一并的抵押。
• 而房屋则可以单独办理抵押贷款

土地贷款和房屋贷款的相似之处：

• 都需要到不动产登记中心，办理抵押登记手续
• 价值较大的房地产都需要经过专业的评估机构，进行评估才能确定其价值
• 房地产包括房屋和土地净值计算方式大致相同（下面再细说）

为什么单独的土地抵押贷款会被视为高风险贷款？

土地贷款对银行机构来说风险较高，因为单独的土地上没有现有的房屋。部分企业在购买土地时，已经占用了他们绝大部分的资金。如果这个时候再发生意外就会导致财务困难，资金跟不上就会出现资金链断裂，那么整个建设项目就会出现风险，这就是为什么大多数不接受单独土地抵押贷款的原因！

那么单独的土地贷款的贷款条件是什么？

通常在项目融资的情况下，银行才会有可能附带条件的接受单独的土地抵押贷款。这个会因不同的项目所要求的条件不一样，一般是按照整个项目的总投资进行计算。

评估房地产的价值方法：

这里有一个比较常见的误区就是关于土地或者房屋的价值，许多人都会认为，“如果我买土地或买房屋花费了100万，那么我的房屋土地也至少价值100万（还没算升值呢），因为我花了那么多钱！”可是现实并不是这样哦！购买成本并不总是等于评估价值，更不等于您可以从银行获得的贷款金额。对于银行来说常用的价值评估方法，是您的房地产在经过专业的评估机构评估后得出的价值（可以参考安居客这类的App看看周围的房价），而房屋净值是再减去日后变现可能发生涉及的费用，才是您目前房地产的真正价值。

变现涉及的费用：

• 营业税及附加 交易价5.6%
• 土地增值税 交易价0.5%
• 契税 交易价3%
• 交易服务费 买卖各自3元/㎡(按拍卖单方全额支付计算）
• 律师费 评估值×2.5%
• 拍卖费 成交价×3.5%（按评估预算）
• 诉讼费 评估值×2%
• 强制执行费 起诉金额×1%（以最高贷款额度80%预算）
• 评估费 评估价×5‰（价值100万以内部分按5‰计，101-1000万部分按2.5‰计）
• 分户图测量费 100㎡以下500元，＞100㎡/每100㎡增加30元

您持有的房地产在剔除了这些费用后，才是它们真正的净值。我这里列举的费率及项目都是大概，会因为时间/地区/银行机构的不同等等会有所差异。

可贷款金额：

在得出了您的房地产净值后，银行会根据这个净值再次按照可贷比率来计算您的可贷金额，一般都在60%-80%以上。

影响可贷比率的因素：

• 房地产所在地区，例如是否靠近市中心或发达地区，越靠中心可贷比率越高
• 抵押办理的相应的贷款品种
• 贷款人-越大型的银行比率越低，当然利率越低。否则相反