沉寂近两年的“⼆抵贷”重出江湖 最长可10年！重庆房产抵押贷松动？

这周，不少贷款中介的朋友圈中，纷纷发出了这样的“重要通知”：房子又可以二抵了。

上游新闻记者走访商业银行、融资担保公司发现，重庆市个人住房抵押贷款近来出现回暖趋势，放款时间、利率水平等方面均有所放松。与此同时，沉寂许久的房产二次抵押贷款（以下称：“二抵贷”），在年末悄然复出市场。

中小企业主找到“新钱路”

进入11月，做食品加工企业的徐老板又开始操心货款的事。因为住房尚处按揭阶段，他只能动用有限的信用贷额度周转资金。

这周一，朋友圈一则“银行超级二抵，最长可贷10年”的信息，引起了他的注意。

“房产和营业执照我都有，只是房子办的按揭。以前，没清贷款的房子是不能用来抵押获得贷款的。但这次，银行方面答复说，可以来办了。”徐老板说。

把尚未还清按揭贷款的房子，再⼀次拿去抵押，则是所谓的“二抵贷”。

据了解，在早些年购入的房产，如今，不少已经总价翻倍，实际资产价值大增，因此“二抵贷”就产生很大的空间。

这条“新钱路”，足以让徐老板应对接下来的备货旺季。他盘算了下，家中这套4年前以1万出头购买的170平⽅米住房，当时总价不过180万元。⾸付了70万元， 按揭110万元，按揭余额还有90多万元。

现在，这套房⼦二手房均价已经涨到近2万/平⽅米，170平⽅米的房源均价可达到340万元。若按评估价打7折，再减去剩余按揭款，办理“二抵贷”，还可以从银行贷出140万。

房产按揭满1年可二次抵押

从2017年开始，重庆频出“组合拳”稳控房地产市场，防范房抵押贷款、个人经营性贷款等个人贷款资金违规进入房地产市场。

在监管趋严的大环境下，多家银行纷纷暂停“二抵贷”业务。

“今年以来，最初只有一家银行可以做‘二抵贷’，最近增加到了四、五家。”市内一家担保公司人士称，在他们合作银行中，既有国有大行，也有股份行，“且利息较之前更低、放款更快。”

对于上述说法，记者以贷款者的身份咨询了银行。信贷人员表示，申请人必须是企业主或个体户，即需要持有营业执照；其次，对住房或商铺的按揭年限也有要求，至少按揭满1年，则可以进行“二抵贷”操作。

据称，可贷额度是房屋的评估价乘以折扣，再减去剩余未还清的按揭款金额。折扣系数为高层、洋房7折，别墅、商业5折。

每家借款的方式又稍有差异。比如一家股份行两江新区支行的信贷人员表示，现在可以申请“二抵贷”了，但按揭贷款和二次抵押需要在同一家银行，跨行暂时还不可以办理。

另一位总行级信贷经理透露，他们能做跨行，用户按揭还款满12个月，就可以通过“二抵贷”借款。不过，并不直接对个人客户，属于对公业务，这就是说，贷款者必须引入担保公司来申请办理。

中介花样百出“涨”额度

记者调查发现，随着“二抵贷”的复出，游走在“问题客户”和商业银行的贷款中介也重新活跃起来。由于佣金与贷款金额挂钩，为了促成借贷，有中介“设计”出多重手法借机提高额度。

一名中介表示，如果房屋本身的估值达不到预期的借款需求，可以采⽤“冲贷”的办法。

简单来说，就是先给借款人提供一笔“过桥资金”，将房产从A银行赎回。这样一来，按揭房的“身份”就变成全款房。

然后，将这套全款房向B银行按“一抵”来申请，年化利率较“二抵”更低，约在4.3%左右（最终利率还看个人征信而定）。最后，等B银行贷款下来，再还上这笔“过桥资金”。

“万一银行贷款迟迟不下来，这笔资金会一直产生利息吧？”

面对记者疑问，该中介又推介起第二套方案。如果⼆次抵押后仍有⼏十万元缺口，所需额度可以分成了了两笔进行实施:

第⼀笔是用300万元房产估值,初步算出可贷款的150 万元额度;另⼀笔则是根据“信⽤贷”向银⾏申请额度。⽽信贷就是正常的银⾏利息，贷款50万元，分三年年还清。

除此之外，贷款中介表示还可以提高用户房屋评估的实际额度。据另⼀位贷款中介⼈士介绍，在评估环节会帮用户尽量跟评估方“沟通”，尽量在每平米的单价上抬⾼，从⽽提⾼额度总值。

名下没公司照样可办理

记者从监管部门了解到，“二抵贷”业务本身是合规的，是银行推出的经营性贷款，意在解决中小微企业融资需求。问题是在于“二抵贷”的资⾦如果流向楼市，属于变相加杠杆，这是违规行为，也是监管明令禁⽌的。

在两路口新干线大厦的一家贷款公司，贷款中介称，要满足“二抵贷”条件，借款人可以自行注册一个壳公司，如果自己无法注册，他们也可以提供注册公司、申请手续、审核到放款的一条龙服务。“按照贷款金额的两个点，收取服务费。”

对于资金的去向，他称也有法子应付，“大额资金是不能直接打到贷款人的个人账户，而是先打到第三⽅账户过渡，再通过购买材料或其他开支的理由，逐渐转出来。”

“你还可以通过手机银行，分几次转给亲戚朋友，再把转出去的钱转回到在其他银行开设的账户，这样银行就追踪不到了。”该中介“支招”说。

对此，一名业内人士透露，借款金额达到数百万的客户，目的可能并非周转资金。除非是手头上有收益很高的投资项目。但现阶段而言，由于银行之间信息不对称，很难对客户使用资金的行为进行有效监管。

【专家声音】

警惕资金变相流向房地产

采访中，多名业内人士表示，看上去只要房产不跌价，就不会有太大风险。事实上，借款人产生多重负债，借贷杠杆短期内被迅速放大，一旦出现较大的波动，则岌岌可危。

农业银行一名信贷经理说，目前央行大数据监控越来越严，“之前有人轻信了中介，将资金拿去投资，结果被发现了，要求马上收回贷款。但此时，贷款人还背上其他债务，财务状况非常糟糕。”

“房地产是个高风险的行业。房地产抵押贷款的风险，主要出在对贷款者资产价值和信用程度的审核。”著名经济学家、上游新闻专家顾问易宪容分析，房价上涨时，银行出于收益的考虑，对贷款者的资格审查不严，但在房价下跌时，很多购房人并不具备还款能力的真实情况就会暴露。 而一旦出现房价下跌，抵押的房产如果无法正常变现，就会直接导致金融机构产生风险。

易居房地产研究院总监严跃进也建议，银行后续还需要加强对于资金的管控，禁止“二抵贷”资金流向房地产。

“现有的一些银行，去审查资金的动机或者动力不强，它不太关心钱流到哪里。现在银行应该转变观念，要对贷款的资金流向纳入监管。比如，资金在三个月或者六个月之内不允许流入楼市，如果发现，将相应贷款者或者购房者划入黑名单。”

上游新闻·重庆商报记者 郭欣欣

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