房产抵押贷款常识:资深贷款从业者绕不过的核心业务知识
房地产抵押贷款受到资深贷款从业人员的重视，甚至被认定为个人贷款从业人员的核心知识，因为限制较多，知识点复杂，流程环节复杂，配套垫资业务衍生的实践方案较多。
因此，许多贷款公司将房地产抵押贷款知识作为新入职培训中最重要的环节，房地产抵押贷款知识的重要性可见一斑。
之前我写了很多房地产抵押贷款相关的内容，每次重写的时候都有不一样的经历，也算是和大家一起学习。
下面我就详细介绍一下房地产抵押贷款的实际操作知识，主要以房地产抵押贷款的申请条件和办理流程为主。
为了让广大借贷人朋友能够理解，我尽量用一些流行的非行业语言来解释，同行朋友不要太啰嗦。
房地产抵押贷款概述
根据借贷主体的不同，房产抵押贷款分为：房地产抵押消费贷款房地产抵押经营贷款。
1. 房地产抵押消费贷款，贷款主体为个人，抵押房地产可归其所有或亲友所有。贷款限制为：装修、购车、出国、旅游、留学、消费其他耐用品等。由于贷款用途的限制，大多数银行的贷款限额不到100万元。
2.房地产抵押贷款的贷款主体为企业，房地产为企业、企业法人或股东所有，企业法人或股东亲友所有。贷款的主要目的是企业的经营。房地产抵押贷款产品的单笔限额为1000万元，部分银行的单笔贷款限额为3000万元。
随着限制政策的实施，大多数银行已停止批准100多万元的房地产抵押消费贷款。
由于一、二线城市的大量房屋市值远远超过100万元，而三、四线城市的房屋市值大多在100万元左右。因此，在贷款实践中，一、二线城市以房地产抵押经营贷款为主，三、四线城市以房地产抵押消费贷款为主。
下面，我将分别介绍房地产抵押消费贷款和商业贷款的申请条件和流程。
房地产抵押贷款申请条件
一、房地产抵押消费贷款申请条件及资料：
基本申请条件：
- 借贷人22-60一岁，抵押人22~60周岁；
- 在当地有稳定的工作，有能力偿还贷款本息，个人负债率低于70%，个人或夫妻流水至少是贷款月供的1倍；
- 可提供银行认可的抵押房产(本人或亲友所有)，房产类型为商品房，产权清晰；
- 贷款人和房地产抵押人的信用调查符合银行的要求，没有当前的逾期记录，两年内不能出现连续三次、连续六次等严重逾期情况；
- 贷款期限不超过10年，等额本息或先息后还本；
贷款申请所需材料：
- 夫妻双方身份证；
- 夫妻双方户口本；
- 婚姻证明；
- 房产证；
- 夫妻双方收入银行流水；
二、房地产抵押经营贷款基本申请条件及资料：
基本申请条件：
- 借贷人22-65一岁，抵押人的年龄22~65一岁，一般最高不超过70岁；
- 具备偿还贷款本息的能力，个人加企业负债率小于70%，个人加企业流水至少是贷款月供的两倍；
- 企业注册满一年以上，新变更需要6个月以上；
- 可提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年(大部分银行要求房龄不超过25年)，产权清晰；
- 借款人、房地产抵押人、企业信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内不能出现连三累六等严重逾期情况；
- 贷款期限不超过30年，常见的还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；
贷款申请所需材料：
- 身份证；
- 户口本；
- 婚姻证明；
- 房产证；
- 营业执照及公司章程；
- 办公空间，办公空间租赁合同；
- 上下游合同；
- 银行流水近半年；
- 三方收款账户，不能作为贷款主体的关联公司；
办理房地产抵押贷款的流程
无论是房地产抵押消费贷款，还是房地产抵押经营贷款，各贷款机构的办理流程都是相似的。
常见的重要步骤如下：
- 抵押物价值评估；
- 银行面签，包括基本资质面审、贷款合同签订、开存款卡等；
- 抵押消费贷款可以直接抵押房地产，抵押经营贷款需要经营地和房地产的家庭调查；
- 贷款审批；
- 公证处公证，部分贷款机构的抵押消费贷款不需要公证；
- 不动产登记中心办理抵押登记；
- 银行放贷。
内容补充
以上内容仅是对房地产抵押贷款基本知识的总结。贷款的贷款机构对贷款主体的要求略有不同，如住房年龄、借款人和抵押人的年龄、信用记录中的机构查询记录等，因此，不得直接申请上述贷款条件。
假如是新入行的贷款从业人员，最好能跟公司老人实操两三次，否则死记硬背很难再深刻体会。
如果借款人的朋友可以通过以上内容提前准备贷款申请材料，并在与贷款机构对接时有针对性，这样就不会被不良客户经理牵着鼻子走。
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